양도소득세 무엇이든 물어보세요! (양도차익 계산,취득가액,필요경비,장기보유특별공제 자주 묻는 질문)

양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 특히, 양도차익에 대해서는 많은 사람들이 궁금해하는 주제 중 하나입니다. 이번 포스팅에서는 양도차익과 양도차익 계산의 자주묻는질문에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

양도소득세 비과세 조건

 

 

 

 

양도소득세란?

 

 

양도소득세는 부동산을 포함한 자산을 매도할 때 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금입니다. 이 세금은 자산의 매도 가격에서 취득 가격과 관련 비용을 뺀 차익에 대해 부과됩니다. 즉, 부동산을 팔아서 얻은 이익에 대해 세금을 내야 한다는 것입니다.

 

 

 

 

양도차익란?

 

 

양도소득세에서 양도차익이란, 부동산이나 주식 등 자산을 양도(매도)할 때 발생하는 양도가액(매도가격)에서 취득가액(매수가격)과 필요경비, 그리고 기타 공제금액을 뺀 금액을 말합니다. 쉽게 말해, 자산을 팔아서 실제로 얻은 이익(차익)을 의미합니다.

 

 

 

비과세 요건

 

1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 몇 가지 요건이 있습니다. 첫째, 주택을 2년 이상 보유해야 하며, 둘째, 양도일 현재 1주택만을 보유해야 합니다. 또한, 조정대상지역에서 취득한 경우에는 2년 거주 요건도 충족해야 합니다. 이러한 요건을 충족하면 양도소득세가 면제됩니다.

 

 

 

 

양도소득세 자주묻는질문

 

양도소득세 자주묻는질문은 국세상담센터 홈페이지에서도 쉽게 확인해보실 수 있으니 궁금하신 내용은 확인해보시기 바랍니다. 

 

 

 

양도소득세 자주묻는 Q&A

 

 

 

1.취득가액 (양도소득)

 

• Q. 부동산 취득시 매매계약서를 분실하여 취득가액을 알 수 없는 경우 취득가액을 어떻게 산정하나요?  A. 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득당시 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정합니다.

• Q. 상속(증여)받은 자산을 양도하는 경우 취득가액은 어떻게 산정하나요?  A. 2020.2.11. 이후 양도하는 분부터는 상속세및증여세법 제76조에 따라 세무서장 등이 결정∙경정한 가액이 있는 경우에는 상속세및증여세법에 따라 평가한 가액이 아니라 그 결정∙경정한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.

 

 

 

 

• Q 취득시 납부한 취득세, 인지세 등은 취득가액에 포함되나요 ? A. 취득시 납부한 취득세, 등록세 이에 부가되는 농어촌특별세 및 지방교육세와 인지세 등은 취득가액에 포함됩니다.

 

• Q 취득시 지급한 부동산 중개수수료가 필요경비에 해당하나요?  A. 취득시 지급한 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 취득가액에 포함됩니다.

 

 

 

 

2.필요경비 (양도소득세)

 

• Q 양도시 지급한 부동산 중개수수료가 필요경비에 해당하나요?  A. 양도시 지급한 부동산 중개수수료는 양도비로서 필요경비에 포함됩니다.

 

• Q 양도시 임차인에게 지급한 명도비용이 필요경비로 인정되나요?  A. 2018년 2월 13일 이후 양도하는 분부터, 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용은 양도비로서 양도자산의 필요경비로 인정됩니다.

 

• Q 주택 발코니 확장공사비용이 필요경비로 인정되나요?  A. 주택의 이용편의를 위한 샷시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등의 내부시설의 개량을 위한 공사비는 자본적지출액에 해당합니다.

 

 

 

• Q 매수자가 부담한 전소유자의 양도소득세는 필요경비로 산입할 수 있나요?  A. 전소유자의 토지대금 이외 양도소득세 등을 대신 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 양도소득세 등은 매입원가로서 필요경비에 산입합니다.

 

• Q 건물을 취득하여 장기간 사용 후 매수인과의 매매계약조건에 따라 건물을 멸실하고 토지만을 양도하는 경우, 철거되는 건물의 취득가액을 필요경비에 산입할 수 있나요?  A. 건물을 취득하여 장기간 사용 후 매매계약조건에 따라 건물을 멸실하고 토지만을 양도하는 경우로서 건물가액이 양도가액에 포함된 경우에는 토지와 건물의 양도차익은 각각 계산하므로 건물취득가액을 필요경비로 산입할 수 있습니다.

 

 

3.장기보유특별공제 

 

• Q 임의멸실 후 신축한 주택의 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간의 계산은 어떻게 하나요?  A. 기존주택을 임의로 멸실하고 신축한 주택에 해당하는 경우, 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간은 신축한 주택의 사용승인서 교부일부터 계산합니다.

• Q 상속받은 부동산의 보유기간 계산시 기산일은 어떻게 되나요?   A.  상속개시일(피상속인이 사망한 날)입니다.

 

• Q 증여받은 부동산의 보유기간 계산시 기산일은 어떻게 되나요?    A.   증여에 따른 소유권이전등기접수일입니다. 다만, 양도일부터 소급하여 5년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도하여 「소득세법」제97조의2 제1항에 따른 취득가액 이월과세 규정이 적용되는 경우에는 당초 증여자가 취득한 날입니다.

 

• Q 「도시및주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축사업의 승계조합원이 취득한 주택의 보유기간 계산시 기산일은 어떻게 되나요?   A.  신축완성주택의 취득시기입니다.

• Q 조정대상지역 다주택자 중과세율이 적용되는 주택에 대하여 장기보유특별공제가 가능한가요?    A.  2018.4.1. 이후 양도하는 조정대상지역에 있는 주택으로 「소득세법」제104조제7항의 중과세율이 적용되는 주택은 원칙적으로 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다.

 

 

 

지금까지 양도소득세와 양도차익 계산방법, 취득가액, 필요경비에 대한 자주 묻는 질문과 답변을 통해서 이해가 도움이 되셨길 바랍니다. 주택을 매도할 때는 항상 세금 문제를 고려해야 하며, 필요한 경우 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.