계약갱신청구권에서 임대료 인상 및 계산 방법 (임대료 인상 꿀팁)

계약갱신청구권은 임차인에게 매우 중요한 권리입니다. 이 권리를 통해 임차인은 계약이 만료되기 전에 임대인에게 계약 갱신을 요청할 수 있습니다. 특히, 최근에는 임대료 인상에 대한 규제가 강화되면서 임대인들이 이 권리를 잘 활용하는 것이 더욱 중요해졌습니다. 이번 포스팅에서는 계약갱신청구권의 개념부터 임대료 인상 방안까지 자세히 알아보겠습니다. 😊

 

 

계약갱신청구권 바로알기

 

 

 

 

 

계약갱신청구권이란

 

계약갱신청구권은 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 임차인이 계약 만료 전에 한 번 행사할 수 있으며, 임대인은 이를 거부할 수 없습니다. 다만, 임대인은 정당한 사유가 있을 경우 거부할 수 있습니다. 계약갱신청구권의 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

 

계약갱신청구권 임대료 상한선

 

계약갱신청구권을 행사할 때 임대료 인상은 법적으로 제한됩니다. 현재 법에 따르면, 임대인은 계약 갱신 시 임대료를 최대 5%까지 인상할 수 있습니다. 이는 임차인을 보호하기 위한 조치로, 과도한 임대료 인상을 방지하는 데 목적이 있습니다. 따라서 임대인은 이 상한선을 염두에 두고 협상에 임해야 합니다.

 

 

 

계약갱신청구권 기준 시점 이해

 

계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 기준 시점을 이해하는 것이 중요합니다. 계약 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 가능하며, 이 시점에 임대인에게 서면이나 기타 방법으로 통지해야 합니다. 이때, 임대인은 통지를 받은 날로부터 30일 이내에 응답해야 하며, 응답이 없을 경우 계약이 자동으로 갱신됩니다.

 

 

계약갱신청구권 전월세전환율 및 보증금/월세 환산

 

전월세전환율은 말 그대로 '전세 보증금'을 '월세'로 전환할 때 적용하는 비율을 말하며, 월세를 줄이고 보증금을 더 내려고 할 때도 이 비율을 사용한답니다. 쉽게 생각하면, 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 '이자율' 같은 개념이에요!

 

예를 들면, 만약 전세 보증금이 1억원인데, 이걸 월세로 바꾸고 싶다고 했을때 전월세전환율이 연 5%라고 하면, 1억원의 5%인 500만원을 1년치 월세로 내야 한다는 뜻이에요. 이걸 12개월로 나누면 한 달에 약 41만 6천원 정도의 월세를 내게 되는 겁니다! (1억원 * 5% = 500만원 / 12개월 = 약 41만 6천원)

 

 

 

1. 전월세전환율 핵심포인트

• 계약갱신청구권 행사 시 임대료 증액은 원칙적으로 직전 대비 5% 이내
• 전월세전환율은 ‘보증금→월세’로 환산할 때 쓰는 상한 비율로, 주택은 한국은행 기준금리 + 2.0%를 넘길 수 없습니다(계약서로 이보다 낮게 합의하는 건 가능).
• 반드시 “보증금과 월세를 합쳐” 비교합니다. 보증금을 줄이고 월세를 올릴 때도 합산해서 5% 룰을 지켜야 합니다.

 

2. 전월세전환율 계산식

• 환산월차임 = 월세 + (보증금 × 전월세전환율 ÷ 12)
• 증액 상한 판단식 = 새로운 환산월차임 ≤ 직전 환산월차임 × 1.05
• 전세의 경우(월세 0원이면): 직전 환산월차임 = 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12

 

 

전월세전환율 확인

 

 

 

1)전세에서 반전세 전환할 경우 (전세 3억에서 전세 2.5억 + 월세 전환)

 

• 직전: 전세 3억, 환산월차임_(기존) = 300,000,000 × 0.055 ÷ 12 = 1,375,000원
• 상한: 1,375,000 × 1.05 = 1,443,750원 (임대료 증액 5% 기준)
• 갱신안: 보증금 2억5천 + 월세 X → 환산월차임_(갱신) = X + (250,000,000 × 0.055 ÷ 12 = 1,145,833)
• 허용 월세 최대치: X ≤ 1,443,750 − 1,145,833 = 약 297,917원

전세를 3억원에서 2.5억원으로 감액하고 월세를 29.7만원을 받는 반전세로 전환할 수 있습니다. 

 

 

2)전세에서 보증금만 5% 인상하는 경우 (전세 3억에서 보증금 5% 인상)

 

• 직전 전세 보증금: 3억
• 최대 인상 가능 보증금 = 3억 × 1.05 = 3억 1,500만
• 결론: 3억 1,500만 이내에서 합의하면 5% 상한 준수

 

 

 

임대료 상한 현장 팁

 

• 전월세전환율은 법정 상한 이하로만 설정 가능하지만, 당사자 합의로 더 낮게 잡는 건 가능합니다.
• 보증금은 보증보험 가입 한도, 세입자 자금 여력, 대출 규제 등을 함께 고려해 결정하세요.
• 계약서에는 “환산월차임 기준 5% 이내 증액” 문구를 명시하면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
• 반올림·절사(만원·천원 단위)는 관행에 맞춰 사전에 합의해 두세요.

 

 

계약갱신청구권은 임차인에게 매우 중요한 권리입니다. 이를 잘 활용하면 임대료 인상에 대한 부담을 줄일 수 있으며, 안정적인 주거 환경을 유지할 수 있습니다. 임차인 여러분은 이 권리를 적극적으로 활용하시기 바랍니다.