계약갱신청구권 자주묻는질문 FAQ (임대인편)

계약갱신청구권은 최근 주택 임대차 시장에서 많은 관심을 받고 있는 주제입니다. 많은 분들이 이와 관련하여 궁금해하는 점들이 많으실 텐데요, 이번포스팅에서는 계약갱신청구권 및 자주묻는질문에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 😊

 

 

 

계약갱신청구권갱신방법

 

 

 

 

계약갱신청구권이란

 

계약갱신청구권이란 임차인이 임대인에게 계약 연장을 요청할 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리는 주택임대차보호법에 의해 보장되며, 임차인은 일정한 조건을 충족할 경우 계약을 갱신할 수 있습니다. 특히, 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약에 대해서는 1회에 한해 2년의 갱신권이 부여됩니다.

 

 

 

 

계약갱신청구권의 필요성

 

계약갱신청구권은 임차인에게 안정적인 주거 환경을 제공하기 위해 도입되었습니다. 주택 시장의 불안정성과 임대료 상승으로부터 임차인을 보호하기 위한 법적 장치로, 임차인은 이 권리를 통해 불리한 조건에서 벗어날 수 있습니다.

 

 

계약갱신청구권 행사 시기

 

계약갱신청구권은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사할 수 있습니다. 즉, 임차인은 계약 만료일 기준으로 6개월 전부터 갱신 요청을 할 수 있으며, 이 시기를 놓치지 않도록 주의해야 합니다.

 

 

 

 

계약갱신청구권 관련 자주 묻는 질문(FAQ)

 

많은 분들이 계약갱신청구권에 대해 궁금해하는 질문들이 있습니다. 아래는 임대인 관점에서 자주묻는질문에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

• Q. 임차인이 갱신을 요구하면 임대인은 무엇부터 확인하나요?
• A. 통지 기한(만료 6~2개월 전 도달), 임차인 자격, 정당한 거절사유 존재 여부, 임대료 상한(통상 5%) 준수 여부를 먼저 점검하세요.

• Q. 갱신청구권 행사 기간은 정확히 언제인가요?
• A. 계약만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 도달해야 유효합니다.

 

• Q. 임대인이 먼저 조건을 안내해도 되나요?
• A. 가능합니다. 만료 6~2개월 구간에 상한 내 조정안과 일정(계약서 작성일)을 제안하세요.

 

 

 

 

• Q. 중개사에게만 전달하면 되나요, 직접 통지해야 하나요?
• A. 가장 안전한 방법은 임차인에게 직접 서면·전자문서로 통지하고 중개사는 참조로 두는 것입니다.

 

• Q. 임대료 증액 상한은 얼마인가요?
• A. 원칙적으로 직전 대비 5% 이내입니다.

• Q. 전세↔월세 전환 시 상한은 어떻게 보나요?
• A. 전월세전환율로 보증금을 월세로 환산한 ‘환산월차임’을 기준으로 직전 대비 5% 이내인지 판단합니다.

 

• Q. 전월세전환율은 어떻게 정하나요?
• A. 주택은 한국은행 기준금리+2.0%가 상한입니다. 그 이내에서 당사자 합의가 가능하며, 낮게 정하는 것은 자유입니다.

 

• Q. 묵시적 갱신을 피하려면 무엇을 해야 하나요?
• A. 만료 2개월 전까지 갱신 거절 또는 조건변경 의사를 서면으로 명확히 통지하고 재계약서를 만료 전에 체결하세요.

 

 

• Q. 정당한 갱신 거절 사유에는 무엇이 있나요?
• A. 임대인·직계의 실제 거주 예정, 2기 이상 임차료 연체, 무단 전대, 중대한 계약 위반, 철거·재건축 등 법정 사유가 해당합니다.

 

 

 

• Q. “실거주”를 이유로 거절할 때 주의점은?
• A. 실제 입주가 전제됩니다. 전입 계획, 기존 주택 처분/임대 계획 등 입증자료와 일정 관리를 준비하세요. 불이행 시 배상 위험이 큽니다.

 

• Q. 임차인이 연체를 조금 했어요. 거절 가능할까요?
• A. 경미·일시적 연체만으로는 곤란합니다. 통상 2기 이상 연체 등 중대한 위반이 기준입니다.

 

• Q. 임차인이 연락을 받지 않아요. 어떻게 하나요?
• A. 2~3회 전자문서 재통지 후 내용증명+등기우편을 병행하시고, 발송·도달 증거를 보관하세요.

• Q. 임대료를 5% 초과로 합의하면 유효한가요?
• A. 갱신청구권이 유효한 상황에서 상한 초과 약정은 무효로 다툼 소지가 큽니다. 상한 이내로 합의하세요.

 

• Q. 관리비·옵션으로 사실상 임대료를 올리면 되나요?
• A.임대료(보증금·월세) 외 항목은 원칙적으로 별개지만, 사실상 임대료 인상처럼 보이면 분쟁 위험이 큽니다. 구분을 명확히 하세요.

 

• Q. 전세에서 반전세로 바꾸고 싶습니다. 계산은 어떻게 하나요?
• A. 환산월차임 = 월세 + (보증금×전월세전환율÷12). 새 환산월차임이 직전 값의 1.05 이내면 적법합니다.

 

• Q. 반전세에서 전세로 전환할 때는요?
• A. 월세를 0으로 두고 보증금 환산액이 상한 이내인지 같은 방식으로 판단합니다.

 

• Q. 지역마다 상한이 다른가요?
• A.일부 지자체는 5%보다 낮게 운영할 수 있습니다. 해당 지자체 공지·조례를 확인하세요.

• Q. 매도 예정인데, 갱신 요구가 들어왔습니다.
• A.새 소유자는 임대인의 지위를 승계합니다. 실거주 매수자와 일정을 조율하거나, 계약 조건을 명확히 고지하세요.

 

• Q. 오피스텔도 갱신청구권이 적용되나요?
• A.주거용으로 임차된 경우 주택 규정 적용이 일반적입니다. 업무용 임차는 달라질 수 있습니다.

 

• Q. 공동임대인입니다. 누가 통지해야 하나요?
• A. 모두의 명의로 통지하거나 적법한 대리 권한을 가진 자가 통지하는 것이 안전합니다.

 

• Q. 임차인이 이미 1회 갱신한 적이 있는지 어떻게 확인하나요
• A.직전 계약서와 과거 통지 기록, 중개사 확인을 통해 1회 행사 여부를 점검하세요.

 

• Q. 임차인이 상한을 초과해 올려 달라 요청하면요?
• A. 갱신권 행사 상황에선 초과 인상은 허용되지 않습니다. 계산표로 근거를 제시하고 대체 제안을 하세요.

 

• Q. 수선·옵션을 교환 조건으로 협의해도 될까요?
• A. 가능합니다. “상한 내 임대료 + 수선·옵션 개선”처럼 교환안을 서면화하면 갈등이 줄어듭니다.

 

• Q. 전세대출·보증보험은 갱신 때 어떻게 처리하나요?
• A. 갱신 계약서로 연장 신청합니다. 보증금 증액 시 한도·요건을 사전에 확인하세요.

• Q. 확정일자·대항력은 임대인에게 어떤 의미가 있나요?
• A.임차인의 보증금 우선변제권에 영향을 줍니다. 갱신·매도·보증금 반환 계획을 세울 때 고려하세요.

 

• Q. 통지 타임라인은 어떻게 운영하나요?
• A. D-90 1차 안내 → D-45 재확인 → D-30 최종 확정 통지. 모두 서면·전자문서로 남기세요.

 

 

 

 

• Q. 통지 채널은 무엇이 안전한가요?
• A.카톡·문자(캡처), 이메일(읽음확인), 등기우편, 필요 시 내용증명을 병행하세요.

 

• Q. 분쟁이 우려됩니다. 어디에 도움을 요청하나요?
• A. 주택임대차분쟁조정위원회 등 공적 조정기구를 우선 검토하고, 필요 시 법률 상담을 병행하세요.

 

 

• Q. 갱신 거절 시 보증금 반환은 어떻게 준비하나요?
• A. 만기일에 맞춘 반환 재원(자금·대출·보증보험) 계획을 서면으로 정리해 두세요.

 

• Q. 어떤 기록을 보관해야 하나요?
• A. 통지 내용·시간·수신 확인, 우편 영수증·배달조회, 협의·합의서, 계산표·근거자료를 체계적으로 보관하세요.

 

관련 법령 및 정책 안내

 

계약갱신청구권에 대한 보다 자세한 정보는 국토교통부의 공식 웹사이트에서 확인할 수 있습니다. 여기에서는 계약갱신청구권 행사에 대한 구체적인 절차와 필요한 서류에 대한 안내도 제공하고 있습니다. 국토교통부 계약갱신요구권 행사에서 더 많은 정보를 확인해 보세요.

 

 

국토교통부 바로가기

 

 

 

계약갱신청구권은 임차인에게 매우 중요한 권리입니다. 이를 잘 이해하고 활용하여 안정적인 주거 환경을 유지하시기 바랍니다. 😊